北京购房内幕，京房产圈9大内部分歧

购房圈这个江湖，水也很深。经过几个月的潜心观察与学习，我除了学习到不少所谓“购房秘笈”(那些以后有机会再说，而且其中部分涉及灰色地带，不宜提倡及公开)，还感受到了不少北京购房圈当下、特别是调控之后的内部分歧(矛盾)。下面我们来看看北京购房内幕、北京房产圈9大内部分歧。

北京购房内幕 北京房产圈9大内部分歧

我新增订阅了数十个房产类微信公众号，并加入了若干或大或小、或活跃或安静的房产讨论群(购房群)。买房人这个群体，比笔者之前所在的某IT细分领域的行业圈子大了很多很多倍。比如房产投资达人“某神”的微信群，我加入时居然已经排到了第二十几群，令人叹为观止。

缘起《2017年春天，因无力换房走投无路的我与黑天鹅狭路相逢》有人的地方就有江湖。因为试图“曲线救国”而被调控“误伤”之后的这几个月，为了强化房产方面的专业知识，做到以后买卖(置换)房产时更加从容。

北京购房圈微信群火爆

通过笔者观察，这些房产群的主要成员为：多套房业主(含投资客)、一套或两套房的自住业主(多为置换)、准业主(持币随时准备购房)和潜在业主(有购房意向但暂时能力不够)。至于死心塌地打算一辈子不买房的人，我想应该也不会加入这类社群。当然，真能心口如一做到永不买房的人，我认为本来也是极少数。至于所关注公众号的主办者身份就比较多样化，包括政府部门、房产媒体、房产公司、房产投资人、行业观察家、数据分析师......等等，也算是代表了房产领域各个方面的群体。

北京房产圈9大内部分歧

1. 多军 vs. 空军

分歧程度：*****

分歧缘起：资金

点评：

在某种程度上，也可以等同为“已上车 vs. 没上车”。多军和空军在任何经济领域里都是最大的两个对立阵营。在3.17之前，多军占据压倒性优势，调控之后，空军声音有所增多。但总体上来讲，但凡进了这类社群的，基本还都是奔着买房的大方向来的。

2. 豪宅业主 vs. 同地块配建保障房业主

分歧程度：*****

分歧缘起：政策

点评：

缘起就是《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见(2016年2月6日)》。这个矛盾冒头不久，但已经迅速演化到现实冲突，且蔓延趋势很严重。

如果简单从开发商当初取得的地块来看，商品房和配建的保障房确实是一体的，但是，两边的房价、物业费天差地别，有隔断理所应当。其实两边居民原本也基本相安无事，而现在横空出世的一纸文件直接引发其中一边“拆除隔断”的呼声，绝对会造成严重的人民内部矛盾。如何解决，需要政府早日拿出智慧、拿出细则。

3. 一步到位 vs. 上车再说

分歧程度：****

分歧缘起：资金、房票(购房资格)

点评：

双方各有各的道理。“一步到位”派说：房票珍贵，以后换房麻烦。但是，需要想到一点，现在有房票而不上车的话，如果调控继续升级，也许哪天你的房票就作废了，新房票将需要更高的条件才能获得。仅就目前的一系列调控政策来说，其中已经有部分“误伤”到了准购房人。最主要的是，虽然目前房价被暂时控制住了，但是市场的力量是巨大的(特别在一线城市)，明天的事谁也说不准。

4. 杠杆 vs. 全款

分歧程度：****

分歧缘起：观念、资金

点评：

调控之前，激进的“杠杆派”购房人(特别是投资客)赚得盆满钵满，声势远远压倒保守的“全款派”。然而，风水轮流转，自3.17开始的系列调控、特别是信贷政策前所未有地收紧之后，银行杠杆受到了极大的限制。从市场的反应也能够看出，“全款派”逐渐翻身，甚至开始占据了上风。

5. 名校学区房 vs. 非名校学区房

分歧程度：****

分歧缘起：观念、需求

点评：

实际上就是“学校优先 vs. 居住优先”，圈内也叫“老破小 vs. 远大新”。“单校划片”时期，名校学区房始终是房价上涨的领头羊。但是，自从今年由朝阳区和丰台区率先提出的“多校划片”以及“六年一学位”，名校学区房转而成为了房价下滑最明显的品种。当然，对于家里没有学龄前儿童的家庭，基本不会关心此类话题。

6. 东西城 vs. 非东西城

分歧程度：***

分歧缘起：观念、情怀

点评：

“非东西城”派的理由包括“老城区产业衰落”、“市政府迁通州”等等。但是，“央区”传闻以及较均衡的学区始终支撑着东西城的房价保持在较高的价位。其中，也有不少老北京人的一份情怀在里面起作用。

7. 北京 vs. 环京

分歧程度：***

分歧缘起：资金、房票

点评：

2017调控之前，环京楼市因其不限购、低价格的特点，涨势如虹。在调控进行到环京地区纷纷限购的阶段之后，随着环京房价迅速回落，“环京派”的声音逐渐式微。个人认为，二者之间的矛盾完全是不必要的，道理很简单，环京楼市的未来，完全取决于北京楼市。北京涨，受益于溢出效应，环京自然跟涨;北京跌，环京只能更难。

8. 住宅 vs. “商改住”

分歧程度：***

分歧缘起：资金、房票

点评：

2017.3.26之前，“商改住”因其不限购、低价格的特点，涨势如虹。而在3.26对“商改住”的专项调控之后，此类商办房进入冰冻期，与“环京派”成为了难兄难弟。

因为“商改住”市场极度萎缩，部分之前重仓了“商改住”的大户开始将住宅视为“假想敌”，时不时利用公众号等渠道发声“打压”住宅市场，意图减少二手住宅的成交，将这部分购房人引流到“商改住”，个人认为是很幼稚的行为。要知道，在一线城市疏解低端产业人口的大前提下，北京市对存量“商改住”的调控措施相对于上海来说已经宽松得多。想想远远落后于楼市大盘的写字楼，还有什么可不知足的?

而且我认为，二者之间本不应该存在这种矛盾。道理和上面的“北京 vs. 环京”差不多，存量“商改住”的未来价格走势，取决于住宅市场。住宅价涨，仍然可以居住的存量“商改住”自然跟涨，业主可以趁机出手后换成更为保险的住宅;住宅价跌，“商改住”也不可能存在逆市上扬的可能性。

9. 豪宅业主 vs. 相邻的老旧小区业主

分歧程度：***

分歧缘起：地理、物业

点评：

在物业管理较好、门禁严格的商品房小区，情况会好得多，双方相安无事。最糟糕的是遇到物业公司不给力的情况，豪宅小区会沦为附近老旧小区居民的免费公园，从而让交着高额物业费的豪宅业主心存不满，长久以往，矛盾必然激化。目前已经发生的不少法律诉讼及现实冲突，均源于业主对物业公司的不满，其中，出入人员管理松散是焦点之一。

10. 买南城 vs. 买北城

分歧程度：**

分歧缘起：地域、情怀

点评：

双方的理由各有“南城振兴”、“北部宜居”等等。确实，就以住在北边且日常活动范围较小的笔者为例来说，偶尔去一次长安街以南的话感觉就象是到了一个陌生的城市。其实，出现这种错觉及分歧的原因很简单 —— 北京太大了!都是一家人，不分彼此!

11. 买平房 vs. 买楼房

分歧程度：**

分歧缘起：观念、情怀、资金

点评：

平房的优点不言而喻，一是接地气，二是没有楼上楼下，相对比较安静。缺点也很明显：首先是停车难，其次是物业服务缺失。楼房的优点是物业服务较完善、停车位较多(当然，部分停车位不足的楼房小区，特别是老旧小区，停车问题一样很大)，但是居住密度大。总体来说，如果不是住独院的土豪的话，相信大多数居住条件简陋的平房业主还是愿意搬入较新的楼房的。当然也不排除部分老北京人从小住惯了平房，不愿意改变生活方式。再有就是部分东西城顶级学区的学区房这个特例。

12. 城区平层 vs. 郊区别墅

分歧程度：*

分歧缘起：需求、观念

点评：

这个话题拿出来说其实有点凑数。一般有人起个头、扯几句之后，后面往往争论不起来，因为两类购房人的实际需求大不同，比如上班和不上班的巨大区别。

13. 北京人 vs. 新北京人 vs. 非京人士

分歧程度：*

分歧缘起：城市承载力、时间

点评：不可否认，老矛盾暂时还存在，但远没有外界想象的那么大。道理很简单：来北京买房居住的人是为了自身将来更好的发展，必然会努力融入北京。而来北京的人才多了，北京会更加繁荣，终归是一件利己利他的好事。相信随着北京常住人口的自我更新、城市配套的完善以及政府的多种调控，这个矛盾终将慢慢消融。

以上共总结了十三个分歧(矛盾)，但其实只有前九个比较突出，后四个基本属于谈资，所以本文标题只提到“九大分歧”，在此为读者解释一下。

房子两个字，念起来简简单单，实则为每个普通家庭的头等大事，牵动着无数人的心。因为房子而引发的种种观念分歧以及现实矛盾，有些是偶然，更多则是城市发展的必然。其中，有些纯属同一大方向下的细分观念分歧，并无大碍，有些会随着时间而弱化，还有些会在人民内部自行解决，而有些迫在眉睫的现实矛盾则需要我们的政府尽快拿出更多的智慧才能化解。

临近文章结尾，想想还是得强调一下，本文出自一个普通购房人的亲身体会，目的绝非哗众取宠、激化人民内部矛盾，而是因为这些情况确实存在，我们只有首先勇于正视矛盾，才有可能进一步研究矛盾，找到解决办法，最终化解矛盾。隔行如隔山。个人公众号开通十个月以来，这仅仅是第二篇房产主题的文章，虽然是斟酌了又斟酌，修改了又修改，到了临发出来时还是战战兢兢。还望购房圈各路高手拍砖时手下留情。

不论你是从哪里来、什么口音、什么肤色，只要你心存善念、心怀阳光，不管是买房也好，还是租房也罢，愿所有生活在北京的人都能安居乐业，共创小家美好的未来以及大家共同的明天。

本文来自郝鹏